CAF: les locataires ne toucheront plus l’APL en cas d’impayés à compter de 2027
Des décrets récemment publiés modifient à l’avantage des propriétaires la procédure en cas d’impayés de loyers de leurs locataires percevant des aides au logement. Un versement direct de ces APL au bailleur est notamment prévu.
Depuis quelques années, les impayés de loyers sont à leur plus haut niveau. En 2024 BFM donnait quelques chiffres pour plusieurs gestionnaires. Chez Orpi par exemple, la part d’impayés s’élevait à 3% des baux, contre 2% avant le Covid et la crise inflationniste. Chez Imodirect, ils atteignaient même 3,52% contre 0,89% auparavant.
De telles situations d’impayés peuvent également être fréquentes pour des bailleurs indépendants. C’est pour les protéger qu’en 2023 la loi Kasbarian, aussi appelée « loi antisquat », avait été votée. Le 12 février dernier, plusieurs décrets en application de celle-ci ont été pris, ceux n° 2026-83 et n° 2026-84.
Ceux-ci prévoient un durcissement de la loi pour les mauvais payeurs, à compter du 1er janvier 2027. D’une part, le seuil à partir duquel un retard de paiement est considéré comme un impayé est modifié. Et d’autre part une fois ce seuil atteint, la procédure pour que le bailleur puisse recevoir les APL de son locataire est simplifié. Explications.
Deux nouvelles conditions définissant un impayé
Dans un premier temps donc, la définition d’un impayé est modifiée. Jusqu’à présent, comme l’explique la Caf sur son site, un impayé était établi « lorsque le cumul des sommes impayées atteint deux fois le montant du loyer (loyer + charges) et après déduction de l’aide au logement ».
En résumé, la définition reposait sur un calcul assez peu lisible, que le propriétaire devait étayer pour établir l’impayé. Cela pouvait donc retarder les démarches. Mais à partir de 2027, les critères définissant un impayé sont modifiés. Il faudra simplement qu’un de ces deux critères soit respecté.
Que la dette cumulée dépasse les 450 euros (loyer et charges compris)
Que le locataire accuse trois mois de défaut de paiement, même si le total reste inférieur à 450 euros
L’établissement de ce seuil de 450 euros, plus simple, devrait permettre de repérer plus tôt les situations fragiles. Cette mesure est donc présentée comme une mesure de protection, afin d’éviter que la dette ne s’accumule et devienne trop dure à résorber.
Ainsi, dès lors qu’une de ces deux conditions est remplie, le propriétaire aura deux mois pour en informer la Caf ou la MSA (Mutualité sociale agricole). Il devra préciser, comme c’est déjà le cas aujourd’hui, le nom et l’adresse de son locataire. Ainsi que le montant et la période de la dette. S’il dépasse le délai de deux mois, une pénalité sera possible.
Les APL basculent plus rapidement au propriétaire
Une fois cette démarche effectuée, la procédure d’impayés sera engagée. On en vient alors au deuxième point introduit par les décrets pris récemment: le versement direct des APL au bailleur.
Dans de nombreux cas, en particulier pour les logements non conventionnés, les aides au logement sont versées directement au locataire. En cas d’impayés, il était déjà possible pour le bailleur de demander à la Caf de les basculer sur son compte. Problème: cela n’était pas automatique, et prenait souvent beaucoup de temps.
Mais avec les nouvelles règles introduites par les décrets issus de la loi Kasbarian, et grâce au déclenchement plus rapide du signalement, la demande de versement direct des APL sur le compte du propriétaire sera traitée plus vite. Ainsi ce dernier percevra tout de même une part minimale du loyer qui lui est dû. Tandis que le locataire réduira légèrement son endettement, ce qui pourrait lui éviter de tomber dans une spirale trop infernale.
Le bailleur devra tout de même œuvrer pour trouver une solution avec son locataire. En effet dès le signalement de l’impayé, la Caf peut lui demander d’établir un plan d’apurement. Et l’inciter à saisir le Fonds de solidarité pour le logement (Fsl). La Caf affirme même que si aucune recherche de solution n’est effectuée, « le versement de l’aide sera interrompu ».
